فروش ملک مشاعی
احتمالا همه ما تا حدودی با ملک مشاعی و مفهوم آن آشنایی داریم. همان‌طور که می‌دانید، در مورد خرید و فروش ملک مشاعی ، معمولا مشکلات و اختلافات بسیاری بین شرکا بوجود می‌آید. در ادامه با گروه وکلای دادگستران نگین عدالت، همراه باشید تا مفصلا راجع به فروش ملک مشاعی و مصادیق مختلف آن صحبت کنیم. پیشاپیش از همراهی شما سپاسگزاریم.
منظور از ملک مشاعی چیست؟
ملک مشاعی در حقیقت، ملکی است که جزء به جزء آن دارای مالک مخصوص به خود می‌باشد و در حقیقت، ملک دارای چند مالک است که با یکدیگر شریک می‌باشند. در مقابل ملک مشاعی، ملک مفروز وجود دارد که تنها دارای یک مالک است. ملک مشاع به جهت تعدد مالکین، معمولا اختلافات بسیاری را بین شرکا به همراه دارد؛ هر چند که در ملک مشاعی هر یک از شرکا حق تصرفات حقوقی در سهم خود از ملک را دارند.
خوب است بدانید، گرچه شرکای ملک مشاع حق هر گونه تصرفات حقوقی مانند اجاره و فروش ملک مشاعی را در سهم خود از ملک دارند؛ اما هر گونه تصرف مادی در ملک، نیازمند اخذ اجازه از دیگر شرکا می‌باشد.
فروش ملک مشاعی به چه صورت است؟
همان‌طور که گفته شد، شرکای ملک مشاعی حق هر گونه تصرف حقوقی در ملک را خود دارند. منظور از تصرف حقوقی، فروش، اجاره و امثال آن می‌باشد. بدین ترتیب، چنانچه هر یک از شرکا تصمیم به فروش ملک خود داشته باشند، نیازی به اخذ اجازه از دیگر شرکا نیست، اما بهتر است، تصمیم خود را به آنان نیز اعلام نماید.
البته لازم به ذکر است، در ملک مشاعی، زمانی امکان فروش سهم وجود دارد که ملک افراز یا تقسیم شده باشد و سهم هر یک از شرکا مشخص باشد. در غیر اینصورت، یعنی چنانچه ملک افراز نشده باشد؛ شریکی که قصد فروش را دارد، ابتدا باید درخواست افراز و دعوای فروش ملک مشاعی علیه سایر شرکا مطرح نماید.
آیا افراز و تفکیک هر دو به یک معناست؟
خیر. عده زیادی تصور می‌کنند، مفهوم افراز و تفکیک یکی می‌باشد و گاهی نیز این دو واژه را به جای هم به کار می‌برند. اما لازم است بدانید، افراز و تفکیک دارای معانی جداگانه ای می‌باشند که در ادامه به آن اشاره خواهیم کرد.
افراز ملک به چه معناست؟
افراز در حقیقت به معنای جداسازی قسمتی از یک مال می‌باشد. در ملک مشاعی با افراز، سهم هر یک از شرکا جدا می‌شود. چنانچه تمامی شرکا برای افراز ملک رضایت داشته باشند، افراز با توافق آنان صورت می‌گیرد و در غیر این صورت از قانون و دادگاه یا اداره ثبت استفاده می‌شود.
تفکیک ملک به چه معناست؟
تفکیک به معنای تقسیم و جداسازی یک مال غیر منقول می‌باشد. به طور مثال اگر یک زمین ٢٠٠٠ متری وجود داشته باشد و مالک آن را به ۴ زمین ۵٠٠ متری تقسیم نماید؛ اصطلاحا گفته می‌شود، زمین به ۴ قسم تفکیک شده است. تفکیک ملک مراحل قانونی و ثبتی مختلفی را در پی دارد.
مراحل تفکیک ملک چگونه است؟
همان‌طور که اشاره شد، جهت تفکیک ملک باید مراحل مختلف قانونی و ثبتی طی شود. جهت تفکیک ملک ابتدا لازم است، یک تقسیم نامه عادی تهیه و تنظیم شده و سند مالکیت اولیه ابطال گردد. سپس اداره ثبت اقدام به تهیه صورت جلسه‌‌ای برای تفکیک ملک می‌نماید و سپس برای هر قسم از زمین تفکیک شده، سند مجزایی صادر می‌شود.
در مثال آورده شده در بالا، سند مالکیت زمین ملک ٢٠٠٠ متری پس از تفکیک به ۴ سند مالکیت مبدل می‌شود.
افراز و تفکیک ملک چه تفاوتی با هم دارند؟
با توجه به آنچه خواندیم با مفهوم هر یک از عبارات افراز و تفکیک آشنا شدیم. افراز و تفکیک ملک گرچه هر دو دارای یک پایه معنایی یکسان هستند، اما در اصطلاح تفاوت‌های بسیاری را نیز شامل می‌شوند. در ادامه تفاوت های آن دو را با هم برمی شماریم.
- اصطلاح افراز ملک زمانی به کار می‌رود که ملک دارای تعدادی شرکا باشد و بخواهند، سهم هر یک از شرکا را در ملک جدا کنند؛ اما اصطلاح تفکیک علاوه بر ملک مشاعی در ملکی که دارای یک مالک نیز می‌باشد، بکار می‌رود.
- در تفکیک ملک مشاعی از همان ابتدا به کل سهام شرکا توجه ای نمی‌شود، اما در افراز ملک این گونه نبوده و لازم است از همان ابتدا به سهام شرکا و حقوقشان توجه ویژه ای شود.
- در تفکیک ملک در حقیقت، هدف، تنها تقسیم ملک مورد نظر است و تفاوتی ندارد که ملک دارای تعدادی شرکا باشد یا تنها دارای یک مالک باشد، اما هدف اصلی در افراز ملک، در واقع مشخص شدن سهم هر یک از مالکان می‌باشد.
نحوه افراز ملک مشاعی چگونه است؟
هر یک از شرکای ملک مشاعی، می‌توانند، تقاضای تقسیم و افراز ملک را داشته باشند، مگر در صورتی که این امکان از نظر قانونی فراهم نباشد که در این صورت، ملک را به فروش می‌رسانند.
برای افراز ملک مشاعی، گاهی پیش می‌آید که شرکا بین خود توافق کنند که در این صورت، سند توسط اداره ثبت و املاک، تنظیم و صادر می‌گردد.
حال چنانچه، تعدادی از شرکا برای تقسیم و افراز ملک رضایت نداشته باشند، می‌توان درخواست افراز ملک به دادگاه عمومی حقوقی یا اداره ثبت داده شود تا در صورت امکان و چنانچه ضرری به سایر شرکا وارد نشود، ملک افراز گردد.
جهت افراز ملک مشاعی باید به کجا مراجعه شود؟
همان‌طور که اشاره شد، جهت افراز ملک مشاعی می‌توان به دادگاه یا اداره ثبت مراجعه نمود. اما سوالی که ممکن است، برایتان پیش آید، آن است که چه موقع باید به دادگاه مراجعه شود و چه موقع به اداره ثبت؟
خوب است بدانید، چنانچه تمامی مراحل ثبتی ملک مشاعی به پایان رسیده باشد، مرجع صالح به رسیدگی در دعوای درخواست افراز ملک، اداره ثبت محل وقوع ملک می‌باشد و چنانچه مراحل ثبتی به اتمام نرسیده باشد، دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی است.
حال چه زمانی مراحل ثبتی ملک مشاعی به اتمام رسیده است؟
درحقیقت، هرگاه سند مالکیت ملک مشاعی صادر شده و در مراجع مربوطه به ثبت رسیده باشد، مراحل ثبتی ملک نیز به پایان رسیده است. علاوه بر آن، چنانچه درخواست صدور سند ارائه شده باشد و همچنین دفاتر ثبتی اقدام به انتشار آگهی های نوبتی و تحدیدی نموده باشد و اعتراضی نیز در این خصوص مطرح نشده باشد، باز هم می‌توان گفت که مراحل ثبتی به پایان رسیده است.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.